Comment le produit de la vente de forclusion sont distribués

Dans une vente de forclusion, le bien hypothéqué est vendu au meilleur offrant aux enchères publiques. Si la propriété est forclos dans une action judiciaire, un shérif ou autre agent public peut procéder à l'vendre- si elle est forclos dans une action non judiciaire, le syndic procède à la vente. Statuts de l'Etat précisent quand et où ces ventes peuvent avoir lieu, mais l'emplacement est souvent le palais de justice.

L'argent versé par le plus offrant est répartie comme suit:

1. Les coûts de la vente et de la dette due au créancier hypothécaire forclusion sont payés en premier.

   Seul intérêt du créancier hypothécaire dans la propriété doit être entièrement remboursé, cependant, si l'argent est laissé sur, le créancier hypothécaire ne reçoit pas le garder.

2. Le surplus est distribué aux propriétaires d'intérêts juniors par ordre de priorité (qui est généralement de l'ordre dans lequel les intérêts ont été créés).

   La vente éteint intérêts juniors à la propriété, de sorte que ces partis ont une réclamation contre les recettes pour compenser leur perte.

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   Le débiteur hypothécaire arrive à garder tout l'argent qui reste après avoir payé les intérêts juniors.

Imaginez qu'après hypothéquer ses biens, le débiteur hypothécaire vendu une servitude à un voisin et a ensuite donné une deuxième hypothèque pour garantir un prêt sur valeur domiciliaire. Si le premier créancier hypothécaire exclut, le produit de la vente de forclusion sont d'abord utilisées pour payer les frais de vente et à rembourser la dette sur le prêt hypothécaire forclos.

Si l'argent reste, le titulaire de la servitude reçoit la valeur de marché de son perdue servitude. Tout surplus est appliquée au prêt sur valeur domiciliaire. Et si ce prêt est entièrement libéré et de l'argent reste encore de la vente de forclusion, le débiteur hypothécaire garde le reste.

Le débiteur hypothécaire peut se plaindre que le meilleur offrant à la vente de forclusion soumissionné un montant anormalement bas. En général, cependant, une offre faible gain annule une vente que si elle est tout à fait insuffisant, quelque chose comme 20 pour cent de la valeur marchande de la propriété ou moins.

Mais si les procédures de forclusion étaient irréguliers en quelque sorte qui a causé une soumission la plus basse, un tribunal peut annuler la vente, même si l'offre était un pourcentage plus élevé de la valeur marchande de la propriété. Les tribunaux ont invalidé la vente pour des raisons telles que les suivantes:

• Le créancier hypothécaire forclusion ne prévoyait pas correctes avis tel que requis par la loi.

• Le meilleur offrant de connivence avec d'autres soumissionnaires potentiels afin de réduire le montant de l'offre, par exemple en acceptant de partager les bénéfices ou les payer de l'argent de ne pas soumissionner.

• Le créancier hypothécaire exclure déformé l'état ou le titre de la propriété ou autrement réprimée par d'autres appels d'offres.

• Le créancier hypothécaire exclure vendu plusieurs parcelles hypothéqués dans des combinaisons ou dans un ordre qui n'a pas été le plus bénéfique pour le débiteur hypothécaire.

• La partie qui procède à la vente était le meilleur offrant.

Tous les intérêts qui sont supérieurs aux saisies hypothécaires - intérêts qui ont été créés plus tôt dans le temps - ne sont pas affectés par la vente de forclusion. Ces intérêts tout simplement restent attachés à la propriété maintenant détenue par le meilleur offrant à la vente de forclusion. Parce que les propriétaires des intérêts supérieurs ne sont pas affectés par la vente de forclusion, ils ne peuvent prétendre au produit de la vente.

Le créancier hypothécaire peut exclure et habituellement ne enchérir à la vente de forclusion. Si le créancier hypothécaire forclusion est le meilleur offrant, elle se paie essentiellement à concurrence du montant de sa dette en annulant la dette dans la mesure de son offre. Le créancier hypothécaire forclusion ne dispose que de venir avec de l'argent si elle ordonne de plus que le montant de sa dette.