Possession de biens avant la forclusion

Le débiteur a le droit de posséder la propriété, tant qu'elle ne le fait pas défaut.

Le contrat de prêt hypothécaire précise ce qui constitue défaut, mais agit généralement de défaut comprennent le défaut de rembourser la dette comme convenu et violation d'autres obligations importantes, telles que le paiement des taxes foncières.

Le droit fondamental d'un créancier hypothécaire est de vendre la propriété dans la forclusion en cas de défaillance hypothécaire. Mais le prêteur / créancier hypothécaire peut ne pas vouloir exclure immédiatement lorsque l'emprunteur / hypothécaire premiers défauts.

Et même si le créancier hypothécaire ne veut à exclure immédiatement, le processus de forclusion peut prendre un certain temps. Dans l'intervalle, le créancier hypothécaire veut être sûr de la valeur de la propriété ne diminue pas et ainsi réduire le montant le créancier hypothécaire peut récupérer si et quand il exclut finalement.

Le débiteur hypothécaire qui par défaut peuvent ne pas avoir l'argent pour bien gérer la propriété, et le débiteur hypothécaire qui attend à perdre la propriété dans la forclusion peut arrêter de prendre soin de la propriété. Le créancier hypothécaire peut donc vouloir protéger la propriété en ayant quelqu'un d'autre posséder et gérer. Le créancier hypothécaire peut le faire de deux façons:

• Il peut prendre possession lui-même.

• Il peut avoir un tribunal de nommer un séquestre pour prendre possession.

Comment le créancier hypothécaire prend possession de la propriété

Si les valeurs par défaut hypothécaire, le créancier hypothécaire peut avoir le droit de prendre possession de la propriété. Dans un état de la théorie du titre, le créancier hypothécaire peut immédiatement prendre possession en cas de défaut. Et dans certains Etats de la théorie de privilège, le créancier hypothécaire peut prendre possession en cas de défaut si le contrat de prêt hypothécaire donne au créancier hypothécaire le droit de le faire. Dans d'autres Etats de la théorie de privilège, cependant, le créancier hypothécaire n'a pas le droit de prendre possession avant la forclusion.

Si le créancier hypothécaire prend possession, il ne devienne pas simplement le propriétaire de la propriété avec le droit de faire tout ce qu'il veut faire avec la propriété. Au contraire, le créancier hypothécaire agit comme une sorte de fiduciaire pour le débiteur hypothécaire. Le créancier hypothécaire doit gérer prudemment la propriété au profit du débiteur hypothécaire, y compris effectuer des réparations et de payer les dépenses essentielles avec le revenu disponible de la propriété.

Le créancier hypothécaire en possession est aussi une responsabilité délictuelle envers des tiers, comme un propriétaire serait. Donc, en prenant possession a certains avantages, ce qui permet au créancier hypothécaire de protéger les biens et gérer les loyers ou autres revenus de la propriété, mais il a aussi quelques risques de responsabilité aux parties hypothécaire ou tiers.

Comment le créancier hypothécaire nomme un séquestre

UN récepteur est une personne nommée par un tribunal de prendre possession de la propriété et de la gérer, tels que le maintien et la perception des loyers auprès des locataires. Comme la section précédente explique, dans certaines situations, le prêteur lui-même ne peut pas prendre possession, si un récepteur est la seule façon de prendre possession du débiteur hypothécaire.

Même si le créancier hypothécaire pourrait prendre possession lui-même, ayant un récepteur nommé peut être plus facile, et ce faisant évite les devoirs et les risques qui viennent avec la prise de possession.

Le contrat de prêt hypothécaire peut préciser les circonstances dans lesquelles le créancier hypothécaire est en droit d'avoir un récepteur nommé. Certains tribunaux feront respecter ces accords, mais d'autres tribunaux raisonner que la nomination d'un séquestre est un exercice de équitable discrétion du tribunal, de sorte qu'ils soit ne pas tenir compte de la clause hypothécaire en tout ou appliquer leurs propres critères différemment si la clause hypothécaire autoriserait nomination d'un séquestre .

Même si le contrat de prêt hypothécaire ne dit rien à propos de nomination d'un séquestre, un créancier hypothécaire peut toujours demander au tribunal de nommer un séquestre. Dans ce cas, le tribunal sera évidemment appliquer ses propres critères pour décider de nommer un séquestre. Et encore une fois, même si le contrat de prêt hypothécaire fait préciser les motifs pour nomination d'un séquestre, certains tribunaux seront toujours appliquer leurs propres critères.

Cours varient dans les exigences en matière de nomination d'un séquestre, mais en général, ils considèrent ce qui suit:

• Déchets: Certains tribunaux de nommer un séquestre que si le débiteur a commis des déchets ou menace de commettre des déchets. D'autres tribunaux considèrent tout simplement les déchets comme un facteur dans la décision de nommer un séquestre. WAste survient essentiellement lorsque le propriétaire actuel de la propriété agit d'une façon qui porte atteinte à la valeur de la propriété dans laquelle l'autre a un intérêt futur.

  Endommager ou de négliger la propriété d'une manière qui réduit sa valeur est un déchet. Le défaut de paiement des impôts, à payer les intérêts de l'hypothèque, ou d'appliquer les loyers à la dette hypothécaire peut également être des déchets, car cela augmente la dette garantie par l'hypothèque et réduit donc la mesure dans laquelle la dette du créancier hypothécaire est garanti.

  Si il n'y a pas de menace de déchets, les tribunaux figurent n'y a aucune raison de penser que le récepteur est nécessaire pour protéger et préserver la propriété - le débiteur hypothécaire peut faire elle-même.

• La sécurité inadéquate: Certains tribunaux nommeront un récepteur que si la sécurité est inadequate- autres considèrent la sécurité comme un facteur insuffisante. La sécurité est inadéquat si la valeur marchande de la propriété ne suffit pas de veiller à ce que le créancier hypothécaire peut obtenir la dette entièrement remboursé en fermant.

  Si la propriété vaut bien plus que la dette, les tribunaux raison qu'un récepteur est pas nécessaire parce que le créancier hypothécaire peut simplement procéder à la forclusion et ainsi obtenir sa dette intégralement remboursé.

• Par défaut et la capacité financière de débiteur hypothécaire: Certains tribunaux exigent que le débiteur hypothécaire en défaut avant de nommer un séquestre. D'autres ne nécessitent pas de défaut, mais ils ne considèrent la situation financière du débiteur hypothécaire qui peuvent rendre un défaut probable. Si le débiteur est en détresse financière, qui prend en charge l'argument du créancier hypothécaire qu'un récepteur est nécessaire pour assurer que la propriété est bien géré.

• Autres considérations: Si le débiteur hypothécaire a en quelque sorte commis une fraude, le tribunal peut conclure qu'un récepteur est nécessaire pour assurer que la propriété est gérée correctement, même si le débiteur n'a pas commis déchets.

  Un tribunal peut également envisager quelles alternatives à un récepteur sont à la disposition du créancier hypothécaire, voulant éviter le remède dure d'enlever la possession du débiteur hypothécaire qui, après tout, est propriétaire de la propriété. Le tribunal peut comparer les dommages aux parties pour décider de nommer un séquestre.

Le récepteur est un agent de la cour, pas de l'une des parties. Mais elle a le devoir pour les deux parties de gérer les biens de diligence raisonnable, la compétence et la loyauté. Le créancier hypothécaire a aucune obligation de financer les activités du récepteur et le récepteur n'a pas l'obligation de dépenser son propre argent pour gérer la propriété.

Le devoir du récepteur est juste à utiliser l'argent de la propriété elle-même ou de l'argent que les parties intéressées donnent le récepteur à cette fin.