Comment estimer la valeur à l'approche de capitalisation des revenus pour l'examen de permis d'agent immobilier

Une méthode qui sera couverte sur le Real Estate Licence examen pour évaluer des biens immobiliers en fonction de son revenu est connu comme le approche de capitalisation des revenus.

Sommaire

Cette méthode convertit le revenu d'une propriété en une estimation de sa valeur. Les évaluateurs utilisent généralement cette méthode pour les bâtiments commerciaux, tels que les centres commerciaux, immeubles de bureaux et de grands immeubles d'habitation.

La formule de base de cette approche, communément appelée IRV, est:

Bénéfice net d'exploitation (I) # Taux de capitalisation de 247 (R) = valeur (V)

Vous pouvez rompre cette formule vers le bas dans ces trois étapes:

  1. L'estimation du revenu net d'exploitation.

  2. Déterminer le taux de capitalisation.

  3. En appliquant la formule de IRV pour arriver à une estimation de la valeur.

Comment estimer le revenu net d'exploitation

L'évaluateur doit avoir accès à des déclarations de revenus et de dépenses pour la construction de l'objet et des bâtiments similaires dans la région pour estimer le revenu net d'exploitation. Avoir cette information en main permet à l'évaluateur d'estimer avec précision les revenus et les dépenses pour la construction. Rappelez-vous que tous les revenus et les dépenses dans la méthode de capitalisation des revenus sont toujours les chiffres annuels.

Vous pouvez briser le processus réel de l'estimation du bénéfice d'exploitation net (NOI) en quatre étapes:

  1. Estimer le revenu brut potentiel.

    Revenu brut potentiel est le revenu que le bâtiment génère lorsqu'il est loué à 100 pour cent d'occupation, au loyer du marché ou de la location loyer ou une combinaison des deux. Le loyer du marché est le loyer qui est normalement facturé pour ce genre d'espace dans la place du marché.




    Bail location est également connu comme prévu ou contrat loyer. Revenu brut potentiel comprend l'ajout des revenus de toutes sources, comme les machines à laver dans un immeuble ou des espaces de stationnement loués séparément.

  2. Soustraire une vacance et la perte de collection chiffre du revenu brut potentiel.

    Ce nombre, qui est généralement exprimée en pourcentage, est l'estimation de l'évaluateur du marché pour ces types de bâtiments dans la région, et il reflète la perte normale de revenus causée par le non-paiement du loyer et des postes vacants périodiques. Revenu supplémentaire, dire à partir d'une location d'antenne sur le toit de l'immeuble est ajouté à ce point pour arriver à revenu brut efficace.

  3. Estimer toutes les dépenses de construction et les soustraire du revenu brut effectif.

    Les charges sur immeubles se répartissent en trois catégories: fixe, variable (parfois appelé exploitation), et les réserves. Les frais fixes sont des dépenses qui ne changent pas avec l'occupation du bâtiment, comme les impôts fonciers et les assurances. Les dépenses variables sont à peu près toutes les autres dépenses, dont certaines peuvent varier avec l'occupation du bâtiment. Ces dépenses comprennent le déneigement, les services publics, les frais de gestion, et ainsi de suite.

    Réserves parfois appelé réserves pour les remplacements, sont des fonds que les propriétaires mettent de côté des éléments qui doivent être remplacés périodiquement, mais pas sur une base annuelle. Poêles de cuisine dans un appartement sont un exemple d'un élément de réserve. Notez que les frais ne comprennent pas les paiements hypothécaires ou les amortissements des bâtiments.

  4. Soustraire les frais estimatifs du revenu brut effectif.

    Le résultat est le revenu net d'exploitation.

Vous pouvez mettre quelques chiffres pour ces étapes pour voir ce que la formule ressemble à:

Revenu brut potentiel50 000 $
- Inoccupation et de la perte de collection (10 pour cent des 50 000 $)-5000 $
Les revenus supplémentaires3000 $
Le revenu brut effectif48 000 $
Dépenses
Fixé10 000 $
Variable23 000 $
Réserves5000 $
- Dépenses totales- 38 000 $
Bénéfice net d'exploitation10 000 $

Le taux de capitalisation

UN taux de capitalisation est similaire à un taux de Retour- qui est, le pourcentage que les investisseurs espèrent sortir de l'immeuble dans le revenu. Il ya un certain nombre de façons évaluateurs apprennent à calculer les taux de capitalisation, dont la plupart sont au-delà de ce que vous devez savoir. Tout ce que vous avez besoin sont quelques ventes comparables - bâtiments similaires à la propriété en question étant évalués qui ont vendu récemment.

La formule que vous utilisez est

Bénéfice net d'exploitation (I) # 247 Prix de vente (V) = taux de capitalisation (R)

Cette formule est appliquée en utilisant le revenu et la vente d'exploitation prix net de chaque comparables que vous analysez. Remarque dans cette formule, le renversement de la formule de IRV pour trouver la valeur.

Voici un exemple: Un bâtiment vend pour 200.000 $. Son bénéfice d'exploitation net est de $ 20,000.

En appliquant la formule, vous divisez 20.000 $ par 200.000 $, ce qui ressemble à 20.000 $ # 247- 200 000 $ = 0,10 ou 10 pour cent. Les taux de capitalisation sont exprimés en pourcentages.

Bien que les résultats peuvent sembler mal parce que vous êtes toujours en divisant un plus petit nombre par un plus grand nombre, rappelez-vous que vous essayez d'obtenir un pourcentage, de sorte que la réponse est toujours inférieur à un.

Après avoir étudié les différents taux de capitalisation que vous obtenez après avoir appliqué les formules IRV, vous sélectionnez celui que vous pensez est le plus applicable au bâtiment vous évaluer et appliquer à l'étape finale.

Appliquer la formule pour estimer la valeur

Maintenant, revenons à la formule de base de la capitalisation des revenus. Vous pouvez utiliser les numéros des exemples précédents pour calculer la valeur:

Bénéfice net d'exploitation (I) Taux # 247-capitalisation (R) = valeur estimée (V)

10 000 $ # 247 à 0,10 = 100 000 $

En divisant le revenu net d'exploitation de la propriété en question par le taux de capitalisation que vous avez choisi, vous arrivez à une estimation de 100 000 $ que la valeur de l'immeuble.

Comment calculer le revenu

Vous pouvez trouver une autre partie de la formule que les écrivains de test à l'occasion aiment poser des questions sur: le calcul du revenu net d'exploitation.

Supposons que vous avez un bâtiment commercial qui se vend à 300 000 $ et son taux de rendement ou le taux de capitalisation est de 8 pour cent. Avec cette information, vous pouvez découvrir ce que le bénéfice d'exploitation net (NOI) est. Dans ce cas, vous multipliez le prix de vente du bâtiment ou de la valeur par le taux de capitalisation ou de taux de rendement.

Valeur (V) Taux de xcapitalization (R) = bénéfice net d'exploitation (I)

300.000 $ x 0,08 = 24 000 $


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