Considérations d'acceptation des hypothèques sur l'examen de permis d'agent immobilier

Le Real Estate Licence examen aura des questions relatives à des prêts hypothécaires et les prêteurs. Un prêteur principal a deux considérations quand il fait un prêt pour l'achat ou le refinancement de l'immobilier: la valeur de la propriété et de la capacité de l'emprunteur à rembourser la dette.

En vérifiant la valeur de la propriété, les prêteurs veulent être assurés que si leurs emprunteurs ne peuvent pas payer leur hypothèque, ils peuvent vendre les propriétés et récupérer leur argent. En supposant que la valeur de la propriété est suffisante pour garantir le prêt, le prêteur veut faire en sorte que l'emprunteur peut faire le paiement mensuel, taxes et assurance, y compris, pour la durée du prêt.

La valeur de la propriété

La valeur de la propriété a un effet direct sur le montant d'argent que le prêteur vous prêter, et vous devez être prêt à faire un problème de maths sur ce sujet à l'examen d'Etat. Le pourcentage de la valeur de la propriété qui peut être emprunté est appelé ratio prêt-valeur (LTV), un montant qui est fixé par la banque et le marché hypothécaire secondaire.

La valeur de la propriété est basé sur une évaluation. Dans le cas où une valeur estimative et le prix de vente sont différents, le montant d'argent qui peut être emprunté est basé sur le plus bas des deux chiffres. Et oui, cela signifie que si vous payez plus que la valeur estimative de la maison, votre acompte sera plus élevé que prévu. Voici quelques exemples.

Une propriété se vend pour 200.000 $. Sa valeur estimative est de 200.000 $. Le ratio LTV pour l'hypothèque est de 80 pour cent. Combien d'argent la banque prêter? Qu'est-ce que l'acompte est exigé?

200 000 $ (valeur estimative) x 0,80 (80 pour cent) = 160 000 $ le montant du prêt

$ 200,000 - 160,000 = 40.000 $ comptant

Le prix de vente de la maison est 315 000 $. La valeur estimative est de 300.000 $. Si la banque offre un ratio LTV de 80 pour cent, ce versement sera nécessaire?

300.000 $ (valeur estimative) x 0,80 = 240 000 $ le montant du prêt

$ 315,000 - $ 240,000 $ 75,000 =

Un dernier problème vous montre comment calculer le LTV, si vous êtes donné la valeur et de l'information de prêt. Dites la banque vous prête 240 000 $ sur une propriété évaluée à 300 000 $. Quel est le ratio LTV?

240 000 $ # 247- $ 300 000 = 0,80, ou 80 pour cent

Notez que dans ces problèmes la valeur estimative a été utilisé pour calculer le montant de l'hypothèque, et ensuite le montant de l'hypothèque a été soustrait du prix de vente pour savoir l'acompte qui est nécessaire. En faisant un tel problème, il suffit de prendre les chiffres pour ce qu'ils sont.

La capacité de l'emprunteur à rembourser

Le deuxième type de calcul consiste à déterminer combien un acheteur peut se permettre de payer pour un prêt hypothécaire. Vous devez comprendre certains termes et comment il fonctionne.

Le prêteur utilise un ratio de qualification pour déterminer ce qu'est un emprunteur peut se permettre de payer pour un prêt hypothécaire. Lors de l'utilisation d'un rapport de qualification, vous travaillez en arrière du revenu brut de l'acheteur, généralement à l'aide des numéros mensuels de capital, les intérêts, les impôts et les frais d'assurance pour arriver à ce que l'acheteur peut se permettre de dépenser sur le logement chaque mois.

Vous devez noter que l'acronyme utilisé pour le paiement des en principal, intérêts, impôts, et de l'assurance est PITI. Lorsque les prêteurs font des calculs d'abordabilité, ils utilisent PITI que la dépense mensuelle totale pour les calculs de paiement de prêts hypothécaires.

Par exemple, un prêteur peut dire qu'un acheteur peut se permettre de payer 28 pour cent du revenu total brut des paiements mensuels (principal, intérêts, taxes et frais d'assurance). Ce pourcentage est appelé rapport frontal. Le prêteur établit également que le total des paiements de la dette mensuel de l'emprunteur, y compris PITI, ne peuvent pas être supérieur à 36 pour cent du revenu total brut de l'emprunteur. Ce pourcentage est appelé rapport back-end.

Vous pouvez ou ne pouvez pas trouver un calcul question de rapport de qualification à l'examen, mais leur calcul est un service que les agents immobiliers fournissent régulièrement pour leurs clients et les clients. Et juste au cas où vous souhaitez faire vos propres calculs, voici un exemple.

Dites que vous faites 96 000 $ par année. En utilisant les ratios de qualification assez standard de 28 pour cent pour les principaux, les intérêts, les impôts et l'assurance (PITI) et 36 pour cent de la dette totale, combien pouvez-vous vous permettre de payer pour PITI par mois?

96 000 $ x 0,28 = 26 880 $

26 880 $ # 247-12 (mois) = $ 2240 mensuel maximal PITI

Alternativement, vous pouvez faire le calcul de cette façon:

96 000 $ # 247-12 (mois) = 8,000 $

8000 $ x 0,28 = 2,240 $

Maintenant, où, demandez-vous, ne le taux de 36 pour cent de back-end entrer?

96 000 $ x 0,36 = 34 560 $

34 560 $ # 247-12 (mois) = 2,880 $ total des versements mensuels maximaux de la dette, y compris PITI

Ensemble, le front-end et back-end ratios travail d'une manière telle que les dettes PITI et le total de l'emprunteur doivent tomber en dessous de ces deux critères. Donc, si dans l'exemple totales mensuelles dette à long terme des paiements de l'emprunteur sans PITI étaient 2000 $ par mois, le prêteur serait de permettre à l'emprunteur de passer de 880 $ ou moins sur PITI.

D'autre part, si l'emprunteur n'a pas d'autre dette, le prêteur ne serait toujours pas permettre à l'emprunteur de passer plus de 2240 $ sur PITI. Quel que soit le montant d'argent est disponible pour PITI, le prêteur utilise ce montant pour calculer combien d'un prêt hypothécaire, l'emprunteur peut se permettre de payer.