10 lois tous les propriétaires ont besoin de savoir

Des dizaines de fédéral, état et lois locales régissent l'industrie de la location résidentielle et de la relation propriétaire-résident. Toutes ces lois sont importantes. Les appels suivants à votre attention dix des lois importantes pour vous de connaître et de suivre lorsque vous êtes un propriétaire.

Sommaire

Le Fair Housing Act

Le Fair Housing Act vous interdit de discriminer les candidats ou les résidents sur la base de l'une des sept catégories protégées:

  • Race

  • Couleur

  • Sexe

  • L'origine nationale

  • Religion

  • Handicap

  • Situation familiale

Le Fair Housing Act établit que les protections minimales. États et localités peuvent définir des classes protégées supplémentaires, comme source de revenu - si le revenu d'une personne est d'un emploi, pension alimentaire, pension alimentaire pour enfants, le chômage, l'aide sociale, les prestations d'invalidité, et ainsi de suite.

Le Fair Credit Reporting Act

Selon le Fair Credit Reporting Act (FCRA), vous pouvez utiliser les rapports de crédit pour évaluer les demandes de location. Cependant, si vous refusez un logement à un demandeur sur la base des informations contenues dans le rapport de crédit, vous devez fournir au requérant un préavis d'action défavorable qui comprend les informations suivantes:

  • Le nom, l'adresse et le numéro de téléphone de l'agence d'évaluation du crédit (ARC) qui a fourni le rapport de crédit, y compris un numéro de téléphone sans frais pour les agences de notation qui maintiennent les fichiers à l'échelle nationale

  • Une déclaration que l'ARC qui a fourni le rapport n'a pas pris la décision de prendre les mesures défavorables et ne peut pas donner les raisons précises de ce

  • Un avis de droit du requérant de contester l'exactitude ou l'exhaustivité de l'information fournie dans le rapport de crédit, et le droit de la requérante à un rapport gratuit de l'ARC sur demande dans les 60 jours

La FCRA entre également en jeu si vous voulez signaler le non-paiement de loyer à une ou plusieurs agences de notation. Si vous signalez un résident pour non-paiement du loyer et le résident guérit la dette, vous êtes légalement tenu de mettre à jour le rapport de crédit du résident pour indiquer que la dette a été guéri.

La garantie implicite de l'habitabilité

La garantie implicite de l'habitabilité exige que les propriétaires offrent aux résidents de vivre espace qui est bon pour l'occupation humaine. Pour être habitable, espace de vie doit avoir de la chaleur quand il est, l'eau courante froide, une quantité suffisante d'eau chaude, de la plomberie et de l'électricité qui fonctionnent correctement, et ainsi de suite. Les propriétaires doivent également maintenir bâtiments et des terrains propres et sanitaires - libres de débris, la saleté, les ordures, les ordures, les rongeurs et la vermine.

Si un logement locatif est inhabitable, les résidents ont le droit de retenir le loyer jusqu'à ce que les réparations nécessaires sont faites ou, dans des situations plus graves, résilier le bail.

Bien que vos résidents sont responsables pour réparer tout ce qu'ils ou leurs invités pause, vous êtes tenu d'effectuer toutes les réparations nécessaires au maintien de conditions de vie en forme et habitables, et vous devez effectuer les réparations dans un délai raisonnable.

L'alliance mutuelle de jouissance paisible

Implicite dans chaque bail et contrat de location est la alliance mutuelle de jouissance paisible, qui accorde tous les résidents le droit à l'usage pacifique et la jouissance de la location. Cette alliance applique à vous, à titre de propriétaire, de deux manières:

  • Vous n'êtes pas autorisé à entrer dans l'unité d'un résident quand vous le voulez. Vous pouvez entrer dans une situation d'urgence qui menace la vie ou des biens, lorsque vous demandez et le résident vous donne la permission, et à effectuer des inspections ou des réparations nécessaires ou de montrer l'unité aux locataires ou aux acheteurs potentiels (seulement après avoir donné le résident de préavis suffisant).

  • Vous devez enquêter sur les plaintes et potentiellement raisonnablement prendre des mesures contre tout résident qui est troublant ses voisins.

Les règles de dépôt de sécurité de votre état




Chaque Etat a un statut de dépôt de garantie qui spécifie généralement les éléments suivants:

  • Comment la caution doit avoir lieu - habituellement dans un compte portant intérêt dans une banque en l'état

  • Qu'est-ce que le dépôt de garantie peut être utilisé pour - généralement à couvrir les loyers impayés, les dommages au-delà de l'usure ordinaire, et le nettoyage à faire l'unité aussi propre qu'il l'était lorsque le résident déplacé dans et parfois pour réparer ou remplacer des biens personnels du propriétaire dans le unité si cette utilisation est mentionné dans le bail

  • Lorsque la partie inutilisée du dépôt de garantie doit être remis au résident

  • Que le propriétaire de fournir une facture détaillée de toute somme déduite du dépôt de garantie

Les différends sur les dépôts de garantie sont fréquentes et entraînent fréquemment le résident de prendre une action en justice contre le propriétaire. Pour vous protéger, respecter avec votre loi de l'État, et de prendre les précautions suivantes que de bonnes pratiques commerciales, même si elle est pas exigée par la loi applicable:

  • Avoir un compte portant intérêt distinct pour la tenue des dépôts de garantie.

  • Procéder à un / liste de contrôle de mouvement en déplacer-out pour documenter l'état de la propriété au début et à la fin du séjour d'un résident.

  • Prenez des photos ou des vidéos de la propriété pour créer un enregistrement visuel de l'état de la propriété au début et à la fin du séjour d'un résident.

  • Conservez les reçus pour tous réparations et le nettoyage doivent préparer l'unité pour la prochaine résident, même si vous êtes autorisé à charger le résident seulement pour les dommages au-delà de l'usure normale, et le nettoyage à faire l'unité aussi propre qu'il l'était lorsque le résident a emménagé.

  • Retourner la portion inutilisée du dépôt de garantie pour le résident dès que possible tel que requis par la loi de l'Etat.

  • Avec la partie inutilisée de la caution, inclure une liste détaillée de tous les frais déduits du dépôt de garantie.

La Loi sur la peinture de la réduction des risques à base de plomb Résidentiel

La Loi sur la réduction Résidentiel à base de plomb peinture Hazard, en partie, exige que les propriétaires informent les résidents des dangers posés par la peinture à base de plomb. Si votre bien locatif a été construite avant 1978 (l'année de l'EPA a interdit la peinture au plomb), vous êtes tenu par la loi de faire ce qui suit:

  • Divulguer toute la peinture à base de plomb connue et dangers de la peinture à base de plomb et de tous les rapports disponibles sur le plomb dans la propriété.

  • Donnez locataires les brochures APE "protéger votre famille contre plomb dans votre maison" et "Le plomb-Safe Guide certifié de rénover droit."

  • Inclure certaine langue d'avertissement dans le bail ainsi que les déclarations signées de tous les partis de vérifier que toutes les exigences ont été achevés.

  • Conservez remerciements signés pour trois ans, comme preuve de conformité.

Logement qui est exonéré de cette règle sont les suivantes:

  • Les unités qui ont pas de chambres, comme des lofts, des gains d'efficacité, et des studios

  • Location à court terme de moins de 100 jours

  • Les logements destinés à des personnes âgées ou handicapées à moins d'enfants vivent ou sont censés y vivre

  • Propriété qui a été inspecté par un inspecteur certifié et a trouvé pour être libre de peinture à base de plomb

Divulgations de l'Etat-requis

En plus de la peinture à base de plomb divulgation fédéral, de nombreux États exigent que les propriétaires décrivent un ou plusieurs des éléments suivants:

  • Dangers pour l'environnement, y compris le contrôle périodique des organismes nuisibles et les traitements herbicides, moisissures toxiques, amiante, radon, punaise infestation et la contamination de la méthamphétamine

  • Les récentes inondations ou d'un emplacement dans une zone inondable

  • Les politiques et les procédures de dépôt de sécurité

  • Frais non remboursables, comme un tarif pour les animaux, lorsque ces frais sont autorisés

  • Exigences de localisation de Détecteur de fumée et d'entretien

  • Ordonnance militaire à proximité, comme une base de l'armée américaine

  • Politique Fumeurs

  • Nom et les informations de contact du locateur ou le gestionnaire de la propriété

  • Tout arrangement d'utilité commune

La Loi sur la location des locataires de votre état

Presque chaque Etat dispose d'une version de la Loi sur la location des locataires, qui définit les droits et obligations du propriétaire et le locataire (également connu sous le résident), Des voies de recours pour rupture de contrat, les défenses possibles de poursuites judiciaires, et bien plus encore. Pour trouver locateur locataire l'acte de votre état, rechercher sur le web pour le nom de votre état, suivi de "Loi sur la location des locataires" et cliquez sur l'un des liens qui semble prometteur. Si cela ne fonctionne pas, traquer le site officiel de votre état, et chercher ce site spécifiquement pour quelque chose comme «locataire de propriétaire" ou "lois résidentiels locatifs."

Règles et procédures d'expulsion

Si vous avez besoin d'expulser un résident, d'éteindre l'électricité, le gaz, l'eau et à l'unité de contraindre le résident de quitter est illégale. Vous devez suivre les règles et les procédures d'expulsion de votre état, qui exigent généralement que vous effectuez les étapes suivantes:

  1. Vérifiez propriétaire locataire l'acte de votre état pour savoir si vous avez des motifs juridiques pour expulser le résident.

  2. Donner un préavis raisonnable résident de votre intention de déposer d'expulsion, y compris la raison pour laquelle vous avez l'intention de le faire et, si requis par la loi de l'État, du moment où le résident doit régler les problèmes.

  3. Attendez jusqu'à ce que le matin après le délai spécifié dans votre notification, puis déposer pour une audience d'expulsion au palais de justice de votre comté.

  4. En supposant que vous prévaloir dans la cour, attendre le lendemain de la date limite de la cour pour le résident à sortir, et si le résident n'a pas encore déménagé, appeler le shérif d'expulser le résident.

Le non respect de la procédure d'expulsion de votre état pourrait entraîner votre perdre votre cas. Le résident peut finir par vivre dans la propriété pendant un certain temps, peut-être sans payer de loyer. En outre, le résident peut être en mesure de déposer une réclamation en justice contre vous devant un tribunal civil et vous forcer à payer des dommages-intérêts, les frais juridiques et les pénalités.

Atténuation des dommages

Lorsqu'un résident viole un bail, par exemple en déplaçant trois mois dans un bail d'un an, le résident est tenu par le contrat de continuer à payer le loyer. Cependant, vous ne pouvez pas laisser l'unité restent vacants pendant neuf mois. Vous êtes légalement tenu de prendre des mesures pour atténuer (réduire) les pertes de la résidence. Dans cet exemple, les moyens d'atténuer les dommages incluent:

  • Accepter un remplacement du résident recommandé de louer le logement pour les mois restants sur le bail, en supposant que les qualifie de remplacement recommandées

  • Publicité de l'unité pour trouver un nouveau résident, la présélection des candidats, montrant l'unité de candidats qualifiés, et ainsi de suite

Rassembler les preuves de vos tentatives de re-louer la propriété, comme la publicité, les dossiers de candidats que vous tamisé et dates auxquelles vous ont montré la propriété aux candidats qualifiés.


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