Comment calculer la répartition proportionnelle pour l'examen de permis d'agent immobilier

Immobilier écrivains Licence d'examen attendent de vous connaissez les bases de calcul au prorata mathématiques. La répartition au prorata est l'attribution ou la séparation de certains éléments de l'argent à la clôture. Un avocat, un agent immobilier ou un courtier ne les calculs de répartition proportionnelle à la clôture. L'essentiel à retenir à propos de prorations est que la personne qui l'utilise doit payer pour cela. Voici un exemple qui illustre le point de la répartition proportionnelle.

Le vendeur a payé des impôts de 3000 $ pour l'année entière avant le 1er Janvier et vend ses biens et ferme titre sur Juin 1. Qui doit quoi à qui?

Le vendeur a payé les impôts de l'année complète, mais a utilisé les biens que pour les cinq mois (Janvier à mai). Lire attentivement le problème. L'acheteur doit payer le vendeur pour les taxes déjà payées pour les mois le vendeur ne sera pas propriétaire de la propriété au cours de l'année. Le reste est juste le calcul de diviser qui ont payé et qui paie.

3000 $ # 247-12 mois = 250 $ par mois

250 $ par mois x 5 mois (le temps le vendeur propriétaire de l'immeuble) = 1,250 $

Ceci est le montant des taxes que le vendeur utilisait de Janvier à mai.

250 $ par mois x 7 mois (le temps du nouvel acheteur dans la maison) = 1,750 $

Ceci est le montant des taxes à l'acheteur utilisé, parce qu'il a acheté la maison le 1er Juin.

Parce que le vendeur avait déjà payé les impôts pour l'année entière, l'acheteur doit le vendeur de 1750 $ pour les taxes à l'acheteur utilise, mais n'a pas payé. Dans la terminologie de la répartition proportionnelle, l'acheteur obtient un débit et le vendeur obtient un crédit.

Voici un autre problème qui a l'acheteur de payer en arrérages (ou après le fait).

Un acheteur paie 2400 $ en impôts en souffrance pour l'année entière sur Décembre 31. Il a acheté la maison sur Septembre 1. Qui doit quoi à qui?

2400 $ # 247-12 mois = 200 $ par mois

200 $ par mois x 8 mois (le temps le vendeur propriétaire de la maison) = 1,600 $

Le vendeur utilisé 1600 $ des impôts payés. Maintenant, pour déterminer combien le vendeur n'a pas utilisé:

200 $ par mois x 4 mois (le temps que l'acheteur possédait la propriété) = 800 $

Parce que l'acheteur a payé le plein de 2400 $ pour l'année précédente, au cours de laquelle il était propriétaire de la maison pour seulement quatre mois, le vendeur doit l'acheteur 1600 $. L'acheteur obtient un crédit et le vendeur obtient un débit.

Lorsque vous sortez dans le monde réel, savoir ce que la pratique locale est pour diviser jusqu'à l'année pour prorations. Certaines zones et les avocats utilisent le jour exact, plutôt que le mois. Ainsi, dans les exemples précédents, diviser par 365 jours pour obtenir le montant des impôts payés par jour.

Certaines personnes utilisent le calcul annuel de 12 mois, puis divisez par le nombre exact de jours dans un mois lorsque les dates de clôture survient milieu du mois. Sur l'examen, les auteurs de test spécifient habituellement “ jours réels ” vous si ils veulent de calculer de cette façon.

Si le délai est pas spécifié ou vous êtes chargé contraire sur un examen, vous avez besoin d'utiliser la troisième méthode, qui consiste à diviser un coût annuel ou le paiement par 12 et le nombre mensuel de 30, à moins que votre cours de l'immobilier ou manuel précise que l'une des autres méthodes est la seule méthode utilisée dans votre état.

L'autre élément spécifique de l'État qui peut affecter la répartition proportionnelle est à qui appartient la propriété sur le jour de la clôture. Sauf votre état dit le contraire, on suppose que l'acheteur possède la maison à la date de clôture. Voici un problème avec une date de clôture en milieu de mois pour illustrer le procédé de 12 mois / 30 jours.

Un propriétaire vend une maison, ferme le 17 mai, mais a payé les taxes de 3600 $ d'une année complète à l'avance sur Janvier 1. Quelle est la répartition proportionnelle des impôts?

3600 $ # 247-12 mois = 300 $ par mois

300 $ # 247-30 jours = 10 $ par jour

Le vendeur / propriétaire possédait la maison pour quatre mois complets (Janvier à Avril) et 16 jours en mai. (Rappelez-vous, l'acheteur est considéré comme propriétaire de la maison le jour de fermeture.)

4 mois x 300 $ par mois = 1200 $

16 jours x 10 $ par jour = 160 $

160 1200 $ + 1360 $ = impôts utilisés par le vendeur

3600 $ (taxes totales pour l'année payés par le vendeur) - $ 1360 (taxes utilisés par le vendeur) = 2,240 $ (taxes utilisées par l'acheteur)

L'acheteur doit au vendeur $ 2,240. L'acheteur obtient un débit de 2 240 $, et le vendeur obtient un crédit de 2240 $.