Comment estimer la dépréciation pour l'examen de permis d'agent immobilier

Le Real Estate Licence examen aura des questions qui vous demandent pour estimer la dépréciation. Amortissement

est la perte de valeur à toute structure en raison d'une variété de facteurs, tels que l'usure, l'âge, et les pauvres emplacement.

Le terme amortissements cumulés signifie l'amortissement total d'un bâtiment de toutes les causes. Vous devriez également noter que les amortissements cumulés est pas le genre de dépréciation qui concerne comptables quand ils se déprécient un bâtiment ou une pièce d'équipement à des fins fiscales.

Examens de licence demandent généralement deux types de questions au sujet de la dépréciation: Une question demandant la définition d'un type particulier de l'amortissement et une question de vous donner un élément d'amortissement et vous demander ce type de dépréciation qui représente un objet. Occasionnellement, vous pouvez poser une question qui vous demande de calculer l'amortissement en utilisant une technique très simple connu comme la méthode de l'amortissement linéaire.

La détérioration physique (curable et incurable)

La détérioration physique est l'usure normale qu'un bâtiment expériences à mesure qu'il vieillit et il dépend de la qualité originale de la construction et le niveau de maintenance en cours. Les deux catégories de détérioration, curable et incurable, ont plus à voir avec l'économie que la possibilité physique de corriger quelque chose:

• Détérioration guérissable: Se réfère à une forme de détérioration qui est économiquement possible de réparer. En d'autres termes, l'augmentation de la valeur dépasse le coût de la réparation. La peinture est un bon exemple de quelque chose qui ajoute généralement plus de valeur que cela coûte.

• Détérioration Incurable: Si le coût de la réparation d'un article dépasse la valeur qu'elle ajoute à la structure, l'élément est considéré comme incurable, même si vous pouvez y remédier. Habituellement, ces formes de dégradation sont des éléments physiques associés à la structure d'un bâtiment - la réparation des fondations importantes seraient probablement classés comme incurable. Ils sont incurable parce que vous ne seriez pas un avantage économique en les fixant

L'obsolescence fonctionnelle

Conception dépassée dans des structures plus âgés ou inacceptable dans la conception des structures nouvelles pointe généralement à un type d'amortissement connu comme l'obsolescence fonctionnelle. Elle aussi est séparé en catégories curables et incurables relatives à la faisabilité économique.

Une vieille maison qui dispose de quatre chambres, mais une seule salle de bain située au large de la cuisine souffre de l'obsolescence fonctionnelle. Cet exemple montre l'incurabilité parce que le coût de construction d'une nouvelle salle de bains entièrement dépasse probablement toute augmentation de la valeur de la maison, il peut générer.

Une nouvelle maison construite avec seulement deux chambres et une salle pour un bureau à domicile aurait à souffrir de l'obsolescence fonctionnelle curable. La plupart des gens veulent au moins trois chambres. Ajout d'un placard à l'espace de bureau à la maison et la convertir en une chambre serait relativement facile. Ainsi, la valeur de la maison augmente d'un montant supérieur à ce que vous avez dépensé pour construire le placard.

L'obsolescence externe

L'obsolescence externe est une forme de dépréciation causée par des facteurs externes à la terre elle-même. Il est toujours incurable parce que la terre ne peut pas être déplacé. Cette forme d'amortissement peut être causée par des caractéristiques économiques ou physiques, généralement appelé localisation,. Une station d'essence à proximité d'une maison individuelle est une source d'obsolescence externe. Exceptionnellement mauvaises conditions du marché peuvent également être considérés comme l'obsolescence externe.

La méthode linéaire de calcul de l'amortissement

La méthode linéaire de calcul de l'amortissement est une des rares questions de mathématiques pourraient vous être posées à propos de la méthode du coût.

La méthode linéaire pour estimer la dépréciation suppose qu'une structure se détériore au même rythme chaque année. Cette méthode, qui est aussi appelé le méthode de la vie de l'âge économique, implique une estimation de ce qu'on appelle la vie économique totale d'un bâtiment et de son âge effectif. Ces chiffres sont des estimations quelque peu subjectives que les évaluateurs font en utilisant la méthode linéaire.

Pour fins d'examen, rappelez-vous les définitions et la façon de faire les calculs. La la vie économique d'un immeuble reflète le nombre d'années qu'il contribue à la valeur de la terre. La âge effectif est une estimation de l'âge du bâtiment semble être, l'usure et la déchirure donnée, la maintenance et les mises à niveau.

Le calcul suppose que le bâtiment se détériore à un taux égal au cours de sa vie économique donc, si vous estimez la vie économique d'un bâtiment à 50 ans, dans un an, il se détériore de 2 pour cent de sa valeur totale. En effet, il utilise jusqu'à 2 pour cent de sa durée de vie économique totale. La fraction 1/50 est également de 2 pour cent.

Donc, le bâtiment se déprécie au taux de 2 pour cent par année en raison de la détérioration physique. Juste au cas où vous êtes jeté une question avec une vie économique totalement différente, disons 40 ans, le calcul serait 1/40. Si vous divisez 1 par 40 vous obtenez 2,5 pour cent. Quelle que soit la durée de vie économique totale, si vous divisez le numéro un par la vie économique totale, vous obtenez le pourcentage annuel.

La prochaine étape est l'endroit où l'âge effectif entre en jeu. Dites l'âge effectif d'un bâtiment est de dix ans. Si la vie économique du bâtiment est de 50 ans et du calcul précédent vous savez qu'il se déprécie de 2 pour cent par an, tout ce que vous faites est de multiplier l'âge effectif par le pour cent d'amortissement annuel pour obtenir l'amortissement total.

Dans l'exemple:

10 ans l'âge effectif x 2 pour cent par an = dépréciation d'amortissement de 20 pour cent au total

La dernière pièce de la formule est multipliant le total de l'amortissement pour cent par le coût de la reproduction ou de remplacement. Pour continuer l'exemple, supposons que votre coût de reproduction était de $ 100,000. La formule suivante en tant que:

100 000 $ le coût de reproduction x 20 pour cent (0,20) = 20,000 $ amortissement total

100 000 $ le coût de la reproduction - 20 000 $ 80 000 $ Amortissement = amortis coût des améliorations

Pour le test, vous devez être capable de faire tous ces calculs quand donné les données appropriées.