Comment trouver la valeur par l'analyse des ventes comparables pour l'examen de permis d'agent immobilier

L'approche principale que les évaluateurs utilisent pour estimer la valeur de la propriété qui sera sur l'examen de permis d'agent immobilier consiste à analyser les ventes d'autres propriétés similaires, appelé comparables

. Cette approche a plusieurs noms, dont la plus commune est le méthode de comparaison des ventes. Certaines personnes peuvent se référer à lui comme l'approche d'analyse de marché ou la méthode de comparaison de marché.

Les évaluateurs utilisent cette approche le plus souvent lors de l'appréciation individuelle et de deux à quatre unités de l'immobilier résidentiel. La faiblesse de cette approche est que le marché est lent et il devient difficile de trouver des ventes comparables.

Les bases

L'idée derrière l'approche de comparaison des ventes est de comparer les ventes précédentes de l'immobilier à la propriété en question étant évalué pour arriver à une estimation de la valeur de l'immobilier.

Par exemple, vous demandez Joan l'évaluateur pour évaluer un trois chambres à coucher, deux salles de bains, maison de 2500 pieds carrés dans un lotissement de banlieue typique. Grâce à ses recherches sur les ventes dans la région, Joan trouve trois ventes de maisons presque identiques dans les quatre derniers mois. Ces maisons déjà vendues sont appelés comparables ou comps. Chacune des maisons vendues pour 250.000 $.

Joan estime que la valeur de la maison est-elle instruisait est de 250.000 $ sur la base du fait que trois maisons semblables récemment vendu à ce prix. Et qui est l'approche de comparaison des ventes à sa plus simple.

Un évaluateur examine normalement autant que dix ou plus comparables, enfin la sélection d'un minimum de trois à cinq à utiliser dans la méthode de comparaison des ventes. Après avoir effectué tous les ajustements appropriés à chacun des éléments de comparaison, l'évaluateur arrive à une estimation de la valeur de la propriété.

Les ajustements de prix de vente

Les situations que les évaluateurs ont le plus souvent à traiter dans l'application de la méthode de comparaison des ventes sont comparables qui ne sont pas identiques à la propriété en question. Évaluateurs passent par un processus d'ajustement pour compenser les différences dans les propriétés.

Voici un exemple simple. La propriété en question est une maison de trois chambres, deux salles de bain. Joan l'évaluateur ne sait pas actuellement la valeur de cette maison. Une maison très similaire vendu il ya deux mois pour 275 000 $. La maison comparable, appelé comparable A, est le même à tous égards comme la propriété en question, sauf qu'il dispose de quatre chambres.

Comparable A est supérieure à la propriété en question. La recherche de Joan indique que la valeur de la quatrième chambre est de 25.000 $. Cela signifie que l'acheteur de comparable A a versé 25 000 $ de plus pour cette maison que lui ou elle aurait pour une maison de trois chambres.

Joan, lors de la préparation de son rapport d'évaluation, passe par le processus de la soustraction de cette valeur de 25.000 $ de chambre à partir du prix de vente de 275 000 $ comparable A. Le prix résultant de 250.000 $ est le prix de vente ajusté.

275 000 $ (prix de vente de comparable A) - 25 000 $ (valeur de quatrième chambre) = 250 000 $ (prix de vente ajusté)

En utilisant le principe de substitution, le prix de vente ajusté pour Comparable A, ou 250 000 $, est la valeur estimée de la maison de trois chambres.

Des ajustements de l'âge

Le marché prend de l'âge d'une structure en compte au moment de décider sur ce qu'il faut payer.

Voici un petit teaser de cerveau: La propriété en question est de 5 ans, et de la comparable est de 15 ans et vendu pour $ 190,000- contraire, les maisons sont semblables. La valeur de cette différence de dix ans d'âge est de 5000 $. Si vous ajouter ou soustraire que 5000 $ le prix de la comparable des ventes?

Cela est vrai, vous devez ajouter le 5000 $ parce que le 15-year-old maison est considérée comme pire que prévu ou inférieure à la 5-year-old maison. (Le chiffre de 5000 $ est constitué pour cet exemple.)

Rajustements pour les temps

Les comparaisons des “ précédente ” les ventes peuvent causer quelques difficultés, parce que les valeurs immobilières ont tendance à changer au fil du temps. Comme l'histoire récente a montré les valeurs immobilières peuvent monter ou descendre.

Une fois de plus, Joan est instruisait une maison. Elle trouve une maison comparable qui est presque identique à tous égards à la propriété en question. La maison comparable a été vendu pour 200.000 $ il ya cinq mois. Sa recherche indique que le marché de l'immobilier a été très forte dans les valeurs de la zone et à la propriété ont augmenté d'environ 1 pour cent par mois au cours des cinq derniers mois.

Pour bien tenir compte de cette augmentation de la valeur des propriétés, Joan doit se poser la question, “? Quelles seraient les comparables ont vendu pour si, au lieu de vendre il ya cinq mois, elle a vendu aujourd'hui ” Il se vendrait 5 pour cent de plus. Le calcul de l'ajustement devient

1 pour cent par mois x 5 mois = 5 pour cent

200 000 $ (prix de vente comparables) x 5 pour cent (augmentation de la valeur pendant cinq mois) = 10 000 $ (valeur de réglage de l'heure)

200 000 $ 210 000 $ 10 000 + = $ (prix de vente ajusté)

Le prix de vente ajusté B Comparable, ou 210 000 $, est la valeur indiquée de la propriété en question.

Vous calculez une tendance à la baisse des valeurs immobilières dans le temps de la même manière, seule la valeur de l'ajustement de temps est soustrait du prix de la comparable des ventes de vous donner la valeur de la propriété en question.

Comment comprendre les valeurs de réglage

Analyse des ventes Jumelé est basé sur l'idée que si les deux maisons sont semblables à tous les égards, sauf un, et le prix de chaque maison de vente est différent, le montant de la différence entre les deux maisons est le risque d'être la valeur de l'attribut ou une caractéristique unique de l'un des maisons. Regardez ces deux maisons pour un exemple.

Maison A dispose de quatre chambres. Il a vendu pour 400.000 $. House B, qui a vendu pour 375 000 $, dispose de trois chambres. Dans tous les autres égards, House B est le même que Maison A. La seule différence physique entre les deux maisons est la quatrième chambre. La quatrième chambre, dans ce cas, vaut 25 000 $.